Pourquoi comparer deux plex avec un seul chiffre ne suffit pas
Quand vous évaluez deux plex à Montréal, le prix affiché ne dit pas tout. Un triplex à 750 000 $ dans un quartier peut être une bien meilleure affaire qu'un duplex à 600 000 $ ailleurs, selon les loyers perçus. C'est là qu'entrent en jeu deux outils simples mais puissants : le ratio prix-loyer et le multiplicateur de loyer brut (MLB). Ces deux indicateurs vous permettent de mettre les propriétés sur un pied d'égalité, peu importe leur taille ou leur emplacement, et de repérer rapidement si un plex est surévalué ou sous-évalué par rapport aux revenus qu'il génère.
Ces outils ne remplacent pas une analyse complète, ils servent de premier filtre. Ils vous aident à concentrer votre attention sur les propriétés qui méritent un examen plus approfondi, avant d'investir du temps dans une inspection ou une vérification diligente.
Le multiplicateur de loyer brut : la formule de base
Le multiplicateur de loyer brut (MLB) est le ratio le plus utilisé pour comparer rapidement des immeubles à revenus. Son calcul est simple :
MLB = Prix d'achat ÷ Revenus locatifs bruts annuels
Prenons un exemple concret. Supposons que vous comparez deux plex :
- Plex A : prix demandé de 800 000 $, revenus locatifs bruts annuels de 52 000 $. MLB = 800 000 ÷ 52 000 = 15,4
- Plex B : prix demandé de 720 000 $, revenus locatifs bruts annuels de 42 000 $. MLB = 720 000 ÷ 42 000 = 17,1
À première vue, le Plex B semble moins cher. Pourtant, son MLB plus élevé indique que vous payez davantage pour chaque dollar de revenu locatif. Le Plex A offre donc un meilleur rapport entre le prix et les loyers générés.
En règle générale, un MLB plus bas est plus favorable à l'acheteur : vous achetez plus de revenus pour chaque dollar investi. Un MLB élevé peut signifier que le prix est gonflé par rapport aux loyers, ou que les loyers sont sous le marché, ce qui mérite vérification.
Le ratio prix-loyer : une variante mensuelle utile
Le ratio prix-loyer fonctionne sur le même principe, mais utilise le loyer mensuel total plutôt que le revenu annuel :
Ratio prix-loyer = Prix d'achat ÷ Loyer mensuel brut total
En reprenant les mêmes exemples :
- Plex A : 800 000 $ ÷ (52 000 $ ÷ 12) = 800 000 ÷ 4 333 = 184,6
- Plex B : 720 000 $ ÷ (42 000 $ ÷ 12) = 720 000 ÷ 3 500 = 205,7
Le résultat confirme la même conclusion : le Plex A offre un meilleur ratio. Notez que le MLB et le ratio prix-loyer sont mathématiquement liés (le ratio prix-loyer équivaut au MLB multiplié par 12), donc les deux outils donnent toujours la même hiérarchie entre les propriétés comparées. Le choix entre les deux est souvent une question d'habitude ou de préférence.
Certains investisseurs préfèrent le ratio mensuel parce qu'il est plus facile à visualiser : il représente combien de mois de loyer il faudrait théoriquement pour rembourser le prix d'achat, sans tenir compte des dépenses.
Ce que ces outils ne mesurent pas, et pourquoi c'est important
Le MLB et le ratio prix-loyer sont des outils de premier tri, pas d'analyse finale. Ils ignorent plusieurs éléments qui influencent la rentabilité réelle d'un plex :
- Les dépenses d'exploitation : taxes foncières, assurances, entretien, frais de gestion et autres charges réduisent le revenu net réel.
- Les loyers sous le marché : si les locataires actuels paient des loyers inférieurs aux prix du marché, le MLB calculé sur ces loyers sera artificiellement élevé, ce qui peut masquer le potentiel réel de la propriété.
- L'état physique du bâtiment : un plex avec un MLB attrayant mais nécessitant des rénovations majeures peut rapidement devenir moins intéressant une fois les coûts de remise en état pris en compte.
- Le financement : la structure hypothécaire, la mise de fonds et les taux influencent directement le flux de trésorerie. Pour ces aspects, il est recommandé de consulter un professionnel en financement hypothécaire.
Ces outils sont donc un point de départ, non une conclusion. Ils vous permettent d'éliminer rapidement les propriétés clairement surévaluées et de concentrer votre analyse approfondie sur celles qui passent ce premier filtre.
Comment utiliser ces ratios dans votre démarche d'achat à Montréal
Voici comment intégrer concrètement le MLB et le ratio prix-loyer dans votre processus :
- Rassemblez les données de revenus réels : demandez les baux en vigueur et les relevés de loyers perçus, pas seulement les loyers potentiels annoncés par le vendeur. Un courtier immobilier expérimenté en plex peut vous aider à obtenir et à valider ces informations.
- Calculez le MLB pour chaque propriété : établissez votre propre fourchette de référence en comparant plusieurs plex similaires dans le même secteur. Cela vous donnera un repère local plutôt qu'un chiffre universel.
- Comparez des propriétés comparables : le MLB est plus utile quand vous comparez des plex de même type (duplex contre duplex, triplex contre triplex) dans des secteurs similaires. Comparer un duplex à un immeuble de six logements peut fausser l'analyse.
- Utilisez le résultat comme question, pas comme réponse : si un plex affiche un MLB nettement plus élevé que les autres, demandez-vous pourquoi. Les loyers sont-ils sous le marché? Le bâtiment nécessite-t-il des travaux? La réponse peut révéler une occasion ou un piège.
Si vous souhaitez explorer des propriétés à revenus disponibles à Montréal, comparer les MLB de plusieurs annonces est une excellente façon de commencer votre analyse avant même de visiter.
L'essentiel à retenir
Le multiplicateur de loyer brut et le ratio prix-loyer sont deux façons d'exprimer la même réalité : combien vous payez pour chaque dollar de revenu locatif. Utilisés ensemble comme premier filtre, ils vous permettent de comparer des plex rapidement, d'éliminer les propriétés clairement surévaluées et de poser les bonnes questions avant d'aller plus loin. Pour transformer cette analyse en décision éclairée, combinez-les avec une vérification des baux réels, une inspection sérieuse et l'accompagnement d'un courtier immobilier spécialisé en immeubles à revenus.
Vous avez repéré un plex qui passe votre premier filtre ? Demo-glamour, courtier immobilier spécialisé en immeubles à revenus à Montréal, peut vous aider à aller plus loin : validation des baux, lecture du marché local et accompagnement à chaque étape. Prenez contact dès aujourd'hui pour discuter de votre projet d'investissement.
Foire aux questions
Quelle différence y a-t-il concrètement entre le MLB et le ratio prix-loyer ?
Les deux outils mesurent la même réalité, combien vous payez pour chaque dollar de revenu locatif, mais sur des bases de temps différentes. Le MLB utilise les revenus locatifs bruts annuels, tandis que le ratio prix-loyer utilise le loyer mensuel brut total. Mathématiquement, le ratio prix-loyer équivaut au MLB multiplié par 12, donc les deux donnent toujours la même hiérarchie entre les propriétés comparées. Le choix entre les deux est souvent une question d'habitude ou de préférence.
Quelles informations dois-je réunir avant de calculer le MLB d'un plex ?
Avant de calculer le MLB, demandez les baux en vigueur et les relevés de loyers réellement perçus, pas seulement les loyers potentiels annoncés par le vendeur. Vérifiez que les revenus indiqués correspondent aux montants encaissés, car des loyers sous le marché peuvent fausser votre calcul et masquer le potentiel réel de la propriété.
Un MLB bas garantit-il qu'un plex est rentable ?
Non. Un MLB bas indique que vous achetez plus de revenus pour chaque dollar investi, ce qui est favorable, mais il ne tient pas compte des dépenses d'exploitation (taxes foncières, assurances, entretien, frais de gestion), de l'état physique du bâtiment ni de la structure de financement. Un plex avec un MLB attrayant mais nécessitant des rénovations majeures peut rapidement devenir moins intéressant une fois les coûts de remise en état pris en compte. Le MLB est un premier filtre, pas une conclusion.
Comment établir une fourchette de référence de MLB pour un secteur donné à Montréal ?
Calculez le MLB de plusieurs plex similaires, même type (duplex contre duplex, triplex contre triplex) et même secteur, que vous trouvez sur le marché en ce moment. La comparaison de ces chiffres vous donnera un repère local concret plutôt qu'un chiffre universel. Si un plex affiche un MLB nettement plus élevé ou plus bas que les autres, posez-vous la question du pourquoi : loyers sous le marché, travaux à prévoir ou occasion à saisir.
À quel moment du processus d'achat dois-je utiliser ces ratios ?
Utilisez le MLB et le ratio prix-loyer dès le début de votre recherche, comme outil de premier tri. Ils vous permettent d'éliminer rapidement les propriétés clairement surévaluées et de concentrer votre temps sur celles qui méritent un examen plus approfondi, inspection, vérification des baux réels et analyse des dépenses d'exploitation. Pour les questions de financement, consultez un professionnel en financement hypothécaire.
