Pourquoi les inclusions et exclusions sont cruciales dans un plex
Lorsque vous achetez un plex à Montréal, chaque logement peut contenir des dizaines d'éléments dont le sort n'est pas toujours évident : réfrigérateurs, laveuses, chauffe-eau, thermopompes, stores, luminaires. Une liste d'inclusions et d'exclusions floue ou incomplète, c'est une source de conflits presque assurée au moment de la prise de possession. Et dans un immeuble à revenus, les enjeux sont multipliés par le nombre de logements.
Voici ce qu'il faut savoir avant de vous lancer : la distinction entre ce qui est automatiquement inclus et ce qui doit être négocié n'est pas toujours intuitive, et elle repose sur des règles précises au Québec.
Ce qui est automatiquement inclus dans la vente
Au Québec, les installations faisant partie intégrante de l'immeuble, comme les équipements de chauffage, d'électricité ou d'éclairage, sont automatiquement incluses dans la vente selon le Code civil du Québec, sauf si le vendeur les exclut explicitement. Concrètement, cela signifie que les plinthes électriques, les luminaires encastrés, les systèmes de ventilation fixes et les chaudières font partie du bâtiment et passent à l'acheteur sans qu'il soit nécessaire de les mentionner.
Dans un plex, cette règle s'applique à chacun des logements. Si un logement est équipé d'un système de chauffage central ou d'une thermopompe murale fixée au mur, ces éléments sont présumés inclus. Toute exception doit être clairement indiquée dans les documents transactionnels.
Ce qui doit être négocié et précisé par écrit
Tout ce qui n'est pas rattaché de façon permanente à l'immeuble, électroménagers, cellier, spa, stores, etc., peut être inclus ou exclu selon ce que les parties conviennent. Mais attention : pour éviter tout malentendu, l'acheteur doit identifier clairement ces biens dans les documents transactionnels, en précisant la couleur, la marque et le numéro de série de chaque article.
Dans un plex, cela peut représenter une liste substantielle : réfrigérateurs et cuisinières de chaque logement, laveuses et sécheuses dans les espaces communs, congélateurs, stores ou rideaux. Chaque élément doit être nommé individuellement. Une formulation vague comme « les électroménagers des logements » ne suffit pas et peut mener à des disputes si un locataire ou le vendeur emporte un appareil le jour du déménagement.
Il est aussi utile de visiter chaque logement avec votre courtier immobilier pour dresser cette liste sur place, plutôt que de se fier à la mémoire ou à une fiche descriptive incomplète.
Le cas particulier des équipements loués ou achetés à crédit
C'est souvent là que les surprises surviennent. Les équipements en location ou achetés à crédit, par exemple un chauffe-eau, un système d'alarme surveillé ou une thermopompe, n'appartiennent pas au vendeur. Ils doivent donc être exclus de la vente, ou leur contrat doit pouvoir être pris en charge par l'acheteur. Dans tous les cas, cette situation doit être vérifiée et indiquée par écrit dans les documents transactionnels.
Avant de signer votre offre d'achat, demandez au vendeur de vous fournir la liste complète des équipements sous contrat de location ou de financement dans l'immeuble. Dans un plex, il n'est pas rare que plusieurs logements aient chacun leur propre chauffe-eau en location. Ces contrats peuvent représenter des obligations financières mensuelles qui s'ajoutent à vos charges d'exploitation si vous les reprenez.
Sur le terrain, c'est ce que je constate dans le secteur : les acheteurs qui négligent de vérifier ces contrats se retrouvent parfois à assumer des paiements récurrents qu'ils n'avaient pas anticipés dans leur analyse de rendement.
Ce que vous devez savoir sur la garantie (ou son absence)
Un point souvent méconnu : selon le formulaire de contrat de courtage vente, les biens inclus dans la vente sont vendus « sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l'acheteur ». Autrement dit, si le réfrigérateur inclus tombe en panne le lendemain de la prise de possession, le recours contre le vendeur est très limité.
Cette réalité renforce l'importance d'une inspection rigoureuse. Lors de votre visite, vérifiez l'état de fonctionnement de chaque appareil inclus dans l'offre. Si un électroménager est vieux ou défectueux, vous pouvez choisir de l'exclure de la liste des inclusions plutôt que d'en hériter avec ses problèmes, ou encore négocier un ajustement de prix en conséquence.
Le rôle de votre courtier immobilier dans la rédaction de cette liste
Votre courtier immobilier joue un rôle central dans la structuration de cette liste. C'est lui qui s'assure que les inclusions et exclusions sont inscrites avec précision dans la promesse d'achat, en cohérence avec ce qui figure au contrat de courtage et à la fiche descriptive du vendeur. Une liste bien rédigée protège les deux parties et réduit considérablement le risque de litige après la clôture.
Pour un plex, cette étape mérite une attention particulière : le nombre d'unités, la diversité des équipements et la présence possible de locataires en place rendent la liste plus complexe à établir. Un courtier expérimenté dans les immeubles à revenus saura poser les bonnes questions et repérer les zones grises avant qu'elles ne deviennent des problèmes.
Si vous êtes à la recherche d'un plex à Montréal, consultez les propriétés à vendre disponibles ou prenez contact directement pour discuter de votre projet d'investissement.
L'essentiel à retenir
Une liste d'inclusions et d'exclusions bien rédigée, c'est l'une des meilleures protections que vous puissiez vous offrir lors de l'achat d'un plex. Prenez le temps de visiter chaque logement, d'identifier chaque bien par sa marque et son numéro de série, de vérifier quels équipements sont loués ou financés, et de faire inscrire tout cela par écrit dans votre promesse d'achat. Votre courtier immobilier est votre meilleur allié pour structurer cette démarche avec rigueur et éviter les mauvaises surprises au moment de la prise de possession.
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Foire aux questions
Comment dresser efficacement la liste des inclusions dans un plex comportant plusieurs logements ?
La meilleure approche est de visiter chaque logement un par un, carnet en main, et de noter chaque bien susceptible d'être inclus ou exclu. Pour chaque article, relevez la marque, la couleur et le numéro de série afin d'éviter toute ambiguïté au moment de la prise de possession. Votre courtier immobilier peut vous accompagner lors de cette visite pour s'assurer qu'aucun élément n'est oublié.
Quels équipements sont automatiquement inclus dans la vente d'un plex au Québec ?
Les installations faisant partie intégrante de l'immeuble, comme les équipements de chauffage, d'électricité ou d'éclairage, sont automatiquement incluses dans la vente selon le Code civil du Québec, sauf si le vendeur les exclut explicitement.
Que faire si certains équipements du plex sont en location ou financés à crédit ?
Les équipements en location ou achetés à crédit (par exemple chauffe-eau, système d'alarme, thermopompe) n'appartiennent pas au vendeur : ils doivent être exclus de la vente ou leur contrat doit pouvoir être pris en charge par l'acheteur, ce qui doit être vérifié et indiqué par écrit. Avant de signer votre offre d'achat, demandez au vendeur la liste complète de ces contrats pour chaque logement, afin d'évaluer les obligations financières récurrentes qu'ils représentent.
Si un électroménager inclus tombe en panne après la prise de possession, puis-je me retourner contre le vendeur ?
Les biens inclus dans la vente sont vendus « sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l'acheteur », selon le formulaire de contrat de courtage vente. C'est pourquoi il est fortement conseillé de vérifier l'état de fonctionnement de chaque appareil lors de l'inspection, et d'envisager d'exclure ceux qui semblent vétustes ou défectueux, ou encore de négocier un ajustement de prix.
Une formulation générale comme « les électroménagers des logements » est-elle suffisante dans une offre d'achat ?
Non. Une formulation vague expose l'acheteur à des disputes si un appareil disparaît entre la signature et la prise de possession. Chaque bien doit être identifié individuellement dans les documents transactionnels, avec sa marque, sa couleur et son numéro de série. Votre courtier immobilier veillera à ce que la rédaction soit suffisamment précise pour protéger vos intérêts.
