Que disent les données récentes sur l'offre et les ventes à Montréal?
Les chiffres récents de l'APCIQ décrivent un marché qui se rééquilibre : en septembre 2026, les ventes de la RMR de Montréal reculaient de 12 % sur un an, alors que l'offre progressait de 20 %. Pour un investisseur, cela donne plus de temps pour comparer, mais aucun rabais n'est garanti.
Selon l'APCIQ (statistiques de septembre 2026), la hausse de l'offre se poursuit depuis 14 mois consécutifs et gagne de l'élan en banlieue. L'inventaire dépasse de 18 % la moyenne sur 10 ans, ce qui, toujours selon l'APCIQ, atténue la pression sur les prix.
Gardez toutefois une nuance : ces chiffres décrivent l'ensemble du marché résidentiel de la RMR. Ils ne disent rien, à eux seuls, d'un plex précis à Rosemont, à Villeray ou à Verdun. Ils servent de toile de fond, pas de verdict sur l'immeuble que vous visez.
Le segment des plex suit-il la même tendance?
Pas forcément au même rythme, et c'est pourquoi il faut regarder les plex séparément. Au premier trimestre de 2026, l'APCIQ notait que les conditions restaient généralement stables et continuaient de favoriser les vendeurs dans la RMR, surtout pour les unifamiliales et les plex, avec un prix médian des plex en hausse de 8 % (APCIQ, premier trimestre 2026).
Au deuxième trimestre de 2026, 13 365 transactions résidentielles ont été conclues dans la RMR, en baisse de 7 % sur un an. Le prix médian des unifamiliales avait augmenté de 3 % sur un an et celui des plex de 5 %. La durée moyenne de vente était de 32 jours pour une unifamiliale, 48 pour une copropriété et 43 pour un plex (APCIQ, deuxième trimestre 2026).
Ces trois lectures portent sur des périodes différentes : n'en tirez pas une courbe. L'erreur fréquente consiste à coller un chiffre de septembre sur un constat de printemps et à conclure que « le marché a tourné ». Notez plutôt chaque donnée avec sa période, puis demandez-vous ce qu'elle change pour le type d'immeuble que vous ciblez.
Comment un marché plus garni influence-t-il votre marge de négociation?
Une offre plus abondante donne souvent plus de choix et moins de précipitation, mais elle ne fixe pas le prix d'un immeuble. Ce qui appuie réellement votre promesse d'achat, ce sont des comparables solides.
Le courtier peut préparer une analyse comparative de marché : il compare la propriété aux ventes récentes de propriétés semblables dans le même secteur, notamment à partir des données de Centris. L'OACIQ indique d'ailleurs que le courtier de l'acheteur l'aide à fixer le prix à offrir en lui présentant une analyse des propriétés comparables. Cette analyse tient compte des différences de type, d'état, de secteur et de moment de la transaction, et la qualité du résultat dépend des comparables et des renseignements disponibles.
Par exemple, un plex affiché à 800 000 $ dont les ventes comparables récentes se sont conclues entre 760 000 $ et 790 000 $ vous donne un argument chiffré pour offrir sous le prix demandé, alors qu'une simple impression de « marché lent » n'en donne aucun.
Au Québec, dans une transaction avec un courtier, l'offre prend la forme du formulaire obligatoire Promesse d'achat de l'OACIQ. C'est là que se traduisent vos conditions et votre prix. Pour aller plus loin sur ce point, lisez comment l'ACM appuie votre offre sur un plex.
Quelles statistiques mensuelles consulter avec votre courtier?
Les communiqués trimestriels donnent le portrait d'ensemble; les données officielles du Registre foncier complètent le tableau. Chaque mois, le Registre foncier du Québec produit des statistiques pour dégager les grandes tendances immobilières, publiées sur quebec.ca.
Ces statistiques portent sur :
- le nombre de ventes par plage de prix;
- le nombre de transferts de propriété;
- le nombre d'hypothèques;
- l'indice de difficultés financières.
Parcourez-les avec votre courtier en vous posant une question à la fois : les ventes se concentrent-elles dans la plage de prix qui vous intéresse? Les transferts ralentissent-ils ou s'accélèrent-ils d'un mois à l'autre? L'important est de vérifier la période de chaque donnée et ce qu'elle mesure.
Ensuite, ramenez tout cela à votre propre immeuble avec des scénarios plutôt qu'un rendement promis : loyers réalistes, hypothèses d'inoccupation, dépenses d'exploitation, entretien, remplacement d'immobilisations, assurance, taxes et temps de gestion. Pour le financement, adressez-vous à un courtier hypothécaire ou à un prêteur. Les règles locales sur la location résidentielle, le zonage et la fiscalité doivent être confirmées à des sources actuelles, jamais déduites.
Comment choisir un courtier qui lit ces données avec vous?
Commencez par la vérification de base : le Registre des titulaires de permis de l'OACIQ permet de vérifier si une personne détient un permis de courtage immobilier, et il est mis à jour quotidiennement. Vous le trouvez sur registre.oaciq.com.
Ensuite, jugez la méthode. Un bon interlocuteur vous montre ses comparables, précise la période de chaque chiffre et distingue le marché résidentiel global du segment des plex. Il ne promet ni baisse de prix ni hausse de valeur.
De mon côté, je me spécialise dans l'accompagnement d'investisseurs immobiliers à Montréal, autour des plex et des immeubles à revenus. C'est dans cet esprit que je lis ces statistiques avec mes clients : en les rattachant à l'immeuble concret et à leurs propres scénarios. Si vous préparez déjà votre démarche, consultez aussi les préparatifs essentiels avant la première visite.
Votre prochain pas : un tableau de comparables avant la visite
Avant de visiter un autre immeuble, dressez un petit tableau avec trois ou quatre ventes comparables récentes, la date de chacune et l'écart avec le prix demandé. Ajoutez-y vos propres scénarios de loyers et de dépenses, puis revoyez le tout avec votre courtier avant de décider du montant de votre promesse d'achat.
Je suis Demo-glamour, courtier immobilier à Montréal, et je vous propose de bâtir ensemble votre tableau de comparables pour un plex qui vous intéresse. Écrivez-moi par la page de contact, et nous le passerons en revue avec vos scénarios de loyers et de dépenses avant que vous fixiez votre offre.
Foire aux questions
Combien de comparables faut-il réunir avant de faire une offre sur un plex?
Il n'existe pas de nombre magique : visez quelques ventes vraiment semblables plutôt qu'une longue liste approximative. Privilégiez le même secteur, un type d'immeuble proche, un état comparable et une date de vente récente. Votre courtier peut vous aider à trier ces ventes et à écarter celles qui s'éloignent trop de l'immeuble visé.
Que faire si je ne trouve aucune vente comparable récente près de l'immeuble?
Élargissez prudemment un critère à la fois, par exemple le secteur ou la période, en notant chaque écart. Demandez ensuite à votre courtier comment pondérer ces ventes moins proches. Plus les comparables s'éloignent, plus votre marge d'incertitude grandit : prévoyez alors des conditions et un budget qui en tiennent compte.
Les statistiques du Registre foncier me disent-elles si un plex précis est bien évalué?
Non, elles servent à repérer des tendances, pas à évaluer un immeuble en particulier. Selon les faits publiés, elles portent sur le nombre de ventes par plage de prix, de transferts de propriété, d'hypothèques et sur l'indice de difficultés financières. Pour un plex précis, il faut des comparables et vos propres scénarios.
À quelle fréquence devrais-je revoir mon tableau de comparables?
Mettez-le à jour chaque fois que vous ciblez un nouvel immeuble et juste avant de fixer le montant de votre promesse d'achat. Un tableau vieillit vite si de nouvelles ventes se concluent. Gardez la date de chaque vente et de chaque source, pour savoir ce qui est encore pertinent au moment de décider.
